Verkehrswert, Angebotspreis, Kaufpreis
Diese drei Begriffe werden oft vermischt:
- Verkehrswert: Der Preis, der zu einem Stichtag im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. So definiert ihn § 194 des Baugesetzbuchs.
- Angebotspreis: Der Preis, mit dem Sie die Immobilie anbieten.
- Kaufpreis: Der Preis, den ein Käufer am Ende im Vertrag akzeptiert.
Am Ende zählt der Kaufpreis. Alles davor ist eine Einschätzung.
Die drei klassischen Bewertungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Preise ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien dienen als Maßstab. Es passt vor allem bei Eigentumswohnungen und Grundstücken.
- Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den Mieteinnahmen. Es passt bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern.
- Sachwertverfahren: Es rechnet Bodenwert und Gebäudewert getrennt. Es passt oft bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt von der Immobilie ab. Oft werden mehrere kombiniert und mit der Marktlage abgeglichen.
Was den Wert beeinflusst
- Lage: Stadtteil, Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Einkaufen, Schulen
- Größe: Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmerzahl, Grundriss
- Alter und Zustand: Baujahr, Instandhaltung, Modernisierungen
- Ausstattung und Energie: Heizung, Dämmung, Energieausweis
- Rechte und Lasten: zum Beispiel Erbbaurecht, Wohnrecht oder Wegerechte
- Vermietung: laufende Mietverträge können den Verkauf beeinflussen
Bodenrichtwerte selbst nachsehen
Die Gutachterausschüsse der Gemeinden ermitteln Bodenrichtwerte für Baugrundstücke. In Nordrhein-Westfalen lassen sie sich online im Portal BORIS.NRW einsehen. Das ist kostenlos.
Der Bodenrichtwert ist nur der Wert des Bodens in einer Zone, nicht der Wert Ihrer Immobilie. Als Orientierung hilft er trotzdem.
Online-Rechner, Maklereinschätzung, Gutachten
- Online-Rechner liefern eine grobe Spanne. Sie kennen weder Zustand noch Ausstattung oder Umgebung.
- Eine Maklereinschätzung nutzt Marktkenntnis und ein Gespräch vor Ort. Sie ist eine fachliche Einschätzung, keine amtliche Bewertung. Bei uns ist sie kostenlos.
- Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger. Es kostet Geld, ist ausführlich und wird zum Beispiel bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gegenüber dem Finanzamt genutzt.
Für die Verkaufsentscheidung reicht meist eine Maklereinschätzung. Ein Gutachten lohnt sich, wenn ein verbindlicher Nachweis nötig ist.
Wie wir bei einer Einschätzung vorgehen
Sie schicken uns erste Angaben zur Immobilie über das Formular. Sonja oder Samira melden sich persönlich bei Ihnen. Danach sehen wir uns die Immobilie bei Bedarf gemeinsam an.
Die Angaben im Formular sind keine verbindliche Bewertung. Wir sagen Ihnen offen, wie wir den Markt einschätzen und warum.
